הקלות במיסוי מקרקעין למלכ"רים
אבי גורמן, עו"ד
מוסד ללא כוונת רווח – כשמו לפי חוק מס ערך מוסף, נקרא בחוק מיסוי מקרקעין (כמו גם בפקודת מס הכנסה) – "מוסד ציבורי".
על-מנת לזכות ולהיחשב כמוסד ציבורי, על הגוף המיועד לעמוד בשלושה תנאים מצטברים:
א. עיסוק בדת, חינוך, תרבות, מדע, בריאות, סעד, ספורט או מטרה ציבורית אחרת;
ב. מטרתו אינה הפקת רווחים;
ג. המוסד קיבל את האישורים הנדרשים.
תשומת הלב לתנאי השלישי: המוסד יהא זכאי להיחשב כמוסד ציבורי רק אם קיבל מראש את האישורים הנדרשים ובין היתר: אישור מוסד ציבורי לעניין תרומות לפי סעיף 46 לפקודת מס הכנסה או אישור רשמי הקובע עמידה בתנאי סעיף 61 לחוק מיסוי מקרקעין.
בהלכת הקרן לקידום החינוך ליוצאי עירק בישראל נפסק כי בהעדר האישור הנדרש, גם אם המוסד פועל למטרות ציבוריות וגם אם מטרתו אינה הפקת רווחים, הוא לא יחשב כמוסד ציבורי ולא יהיה זכאי להטבות המס הקבועות בחוק מיסוי מקרקעין.
במסגרת חוק מיסוי מקרקעין מוטלים כיום מיסים משני סוגים: מס שבח על המוכר ומס רכישה על הרוכש. בשני סוגי מיסים אלו ניתנו הקלות למוסד ציבורי, בין בעת שהוא מוכר מקרקעין או בעת שהוא קונה מקרקעין.
לגבי מס רכישה: למרות שככלל, שיעור מס הרכישה (למעט לעניין דירות מגורים), הוא 5% משווי הרכישה. הרי שבהתאם לתקנה 9 לתקנות מס רכישה, מוסד ציבורי אשר המקרקעין שהוא רכש ישמשו אותו "במישרין", זכאי לשלם מס רכישה מופחת בגובה של 0.5% בלבד.
לגבי מס שבח: נקבע כי אם המקרקעין שימשו במישרין את המוסד הציבורי למשך פרקי הזמן השונים המפורטים בחוק, יהיה המוסד הציבורי זכאי לפטור ממס שבח.
שתי ההקלות מחייבות כי לצורך קבלת הפטור או הפחתת המס, כי המקרקעין שימשו את המוסד הציבורי באופן ישיר.
בהתאם לפסיקה שניתנה לאחרונה [ראו ו"ע 1124/01 בענין מוזיאון ארצות המקרא], "שימוש במישרין" פירושו הנאה ישירה מהנכס עצמו, ולא הנאה מפירות הנכס בלבד. כך שאם למוסד ציבורי דירה מושכרת ודמי השכירות משמשים את המוסד הציבורי לפעילותו הציבורית – אין הדבר בבחינת "שימוש במישרין" כדרישת החוק. שימוש במישרין יתקיים רק כאשר הנכס משמש לפעילותו של המוסד הציבורי עצמו. כגון: כאשר הדירה משמשת ישירות לפעילות המוסד.
אין ספק כי מבחינה כלכלית, פסיקה זו מובילה לתוצאה בלתי סבירה: אם יש בבעלות מוסד ציבורי נכס מקרקעין, הוא חייב להשתמש בו לצרכיו אף אם מבחינה כלכלית התשואה המרבית תיווצר על-ידי השכרת הנכס, שאם לא כן תישלל ממנו הטבת המס.
לסיכום: אין לשכוח כי הקלות במיסוי מקרקעין יינתנו רק למוסד ציבורי מוכר לעניין סעיף 46 לפקודת מס הכנסה ורק כאשר הוא עשה שימוש ישיר במקרקעין. כדאי כי כל מוסד הפועל למטרות ציבוריות והמתעתד לבצע עסקת נדל"ן, יבחן את זכאותו להקלות המס טרם ביצוע העסקה.
אבי גורמן עו"ד, ממשרד גורמן-קמחין, עורכי דין.